居住している不動産を譲渡すると特別控除の特例を受けられる

居住している家屋または、家屋と敷地を売却すると、譲渡益から3000万円の特別控除を受けられる特例があります。日本の場合、譲渡益（売却価格-購入価格等）が3000万円を超えるケースは稀だと思いますので、一般的には、譲渡益における所得税は、発生しない仕組みになっています。

ただし、この特例を受けるためには、「現在、譲渡する者が居住している」という要件が必要になります。ここでは、詳しい要件等は省略しますが、所有者が住んでいない不動産には適用されません。理由は、投機的に所有している不動産の売買に特別控除の適用をしてしまうと、節税対策に使われてしまうからです。

相続した家に住んでいなかった場合はどうなるのか？

では、実家を離れて、相続人が同居していない不動産を相続した場合はどうなるのでしょう？

被相続人（亡くなった方）は住んでいたかもしれませんが、売却する人は相続人（不動産を相続により取得した方）になるので、上記の要件のとおり、譲渡する者が居住していないと、3000万円の特別控除は適用されず、ほぼ譲渡益全額に課税されてしまう事になってしまいます。しかし、相続した不動産と投機目的の不動産と同じ扱いで良いのでしょうか？

そこで、相続した家にも特別控除を適用させる特例があります。

相続開始時に居住していなくても、相続によって取得した不動産で、一定の要件を満たせば、3000万円の特別控除ができる特例があります。ただし、居住用の3000万円特別控除と比べて、適用されるための要件が厳しくなっていますので注意が必要です。

• 相続により取得していること
• 旧耐震基準しか満たしていないこと
• その空き家を旧耐震基準から現行耐震基準に改修する、もしくは、除却して更地にすること
• 空き家であること（相続開始直前に被相続人以外に誰も住んでいないこと）
• 譲渡対価が１億円以下であること
• 相続開始から譲渡まで、事業の用、貸付の用に供されていないこと

などです。

空き家にせず、有効活用をご検討下さい！

相続した不動産が、都心ではなく地方の場合、相続人が転居して、そこに住み続けるケースは少ないと思います。

勤務先を変更してまで転居はしないでしょうし、ご両親の相続が開始される年代の方々は、既にマイホームを所有している方も少なくないと思います。

一方、相続した不動産を空き家にしていても、あまり良いことはありません。放火されたり、見知らぬ人が住み着いたりするケースもあります。

相続した不動産を放置するのであれば、ぜひ、空き家の3000万円特別控除の税制優遇を利用して、第三者へ譲渡をして頂き、有効活用をご検討下さい。

もし立地が悪かったり、建物が古かったりしていても、個々の有効活用方法を提案して、売却のお手伝いをしてくれる業者も増えています。

また、相続ならではの、共有名義のトラブルなどが生じた場合は、当方にお気軽にお問い合わせ下さい。

不動産ADR調停人
長縄隆二

これまで、相続した不動産の登記変更は任意で、罰則もありませんでした。

登記変更しないということは、登記簿上の所有者は、被相続人（故人）のままになっています。

実際に、その不動産に居住者がいれば、その居住者がおそらく所有者であろうと検討がつきますが

居住者がいない、空き家の場合が大変困るのです。

現在、空き家の数は、不動産全体の13％台(2018年)になっており、とても深刻な現状になっています。

空き家は火災の原因になったり、倒壊したり、不審者が住み着いたりと近隣の方々にとってはとても迷惑なものです。

いざ、裁判を起こそうとしても、登記上の所有者が他界しているため、真の所有者を特定するには、費用と時間を要してしまい、なかなか、先へ進まないのが現状です。

一方、相続人がその不動産を売却しようとしても、相続人全員の承諾が必要なため、曾祖父から登記が変更されていない場合でも、何人もの相続人を調べ上げ、その相続人から承諾をもらわないと売却できません。結果、空き家になってしまいます。

やはり、現所有者が明確にならないと誰もが困ったケースに陥ることがあるのです。

そこで、2024年施行予定で義務化になります。

相続開始を知り、相続人が所有権を取得した事を知ってから３年以内に所有権移転登記をしないといけません。

もし登記を怠ると...

• 10万円以下の過料の罰則があります。

2021年4月に改正されて、2024年施行予定の法律ではありますが、

施行日以前の登記に関しても遡及して適用されるので、ご注意下さい。

また、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例もありますので、併せてご検討下さい。

不動産ADR調停人
長縄隆二