2022年度に改正される住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除の正式名称は、「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅の購入費やリフォーム費を金融機関等から借入をした場合、住宅ローン年末残高に一定の割合を乗じた額を所得税額から控除ができる税額控除の制度です。

令和４年度（2022年度）の税制改正大綱により、大きく改正されましたので、ポイントだけ記載します。詳細は、お近くの税理士等にご相談下さい。

• 控除率の引き下げ

住宅ローンの年末残高の1％から0.7％に変更されます。

• 所得要件の見直し

控除を受ける年の合計所得金額3,000万から2,000万に変更されます。

• 新築住宅の控除期間の延長

令和4年、令和５年において新築住宅を購入し居住した場合13年間控除が受けられます。

（令和6年、令和7年において新築住宅を購入し居住する場合、または、中古住宅の場合は、10年間です。別途、認定住宅等や建築確認の日付等の要件もありますので、ご注意下さい。）

住宅ローン控除はなぜできたのか？

そもそも住宅ローン控除とは、消費税改正の増税によって、国民が住宅を買い控えない様にできた景気対策です。

2021年度までは、住宅ローン年末残高の1%を10年かけて税額控除する事で、消費税分10%が還元されていました。（正確には、毎年のローン年末残高の1%なので消費税負担分を下回ります。）

住宅ローン控除の逆ザヤとは？

近年、超低金利時代になっており、住宅ローンの金利も1%を下回る金融機関が増えています。

そうなると、1%未満の金利でローンを組み、1%の税額控除を受けると控除額の方が多くなるので、逆ザヤが発生します。

この現象を回避するために、政府は、令和４年度から控除額を1%から0.7%に下げる改正を行いました。

しかし、上記の改正通り、13年間の控除期間だとすると、0.7%×13年間＝9.1％となり、現行の消費税10%を下回ってしまいます。仮に、10年間の控除期間だと7%なので更に下回ります。

消費税に対する景気対策だったはずの制度が崩れてしまうので、令和４年以降の不動産売買の動向に注意が必要かもしれません。

不動産ADR調停人
長縄隆二

居住している不動産を譲渡すると特別控除の特例を受けられる

居住している家屋または、家屋と敷地を売却すると、譲渡益から3000万円の特別控除を受けられる特例があります。日本の場合、譲渡益（売却価格-購入価格等）が3000万円を超えるケースは稀だと思いますので、一般的には、譲渡益における所得税は、発生しない仕組みになっています。

ただし、この特例を受けるためには、「現在、譲渡する者が居住している」という要件が必要になります。ここでは、詳しい要件等は省略しますが、所有者が住んでいない不動産には適用されません。理由は、投機的に所有している不動産の売買に特別控除の適用をしてしまうと、節税対策に使われてしまうからです。

相続した家に住んでいなかった場合はどうなるのか？

では、実家を離れて、相続人が同居していない不動産を相続した場合はどうなるのでしょう？

被相続人（亡くなった方）は住んでいたかもしれませんが、売却する人は相続人（不動産を相続により取得した方）になるので、上記の要件のとおり、譲渡する者が居住していないと、3000万円の特別控除は適用されず、ほぼ譲渡益全額に課税されてしまう事になってしまいます。しかし、相続した不動産と投機目的の不動産と同じ扱いで良いのでしょうか？

そこで、相続した家にも特別控除を適用させる特例があります。

相続開始時に居住していなくても、相続によって取得した不動産で、一定の要件を満たせば、3000万円の特別控除ができる特例があります。ただし、居住用の3000万円特別控除と比べて、適用されるための要件が厳しくなっていますので注意が必要です。

• 相続により取得していること
• 旧耐震基準しか満たしていないこと
• その空き家を旧耐震基準から現行耐震基準に改修する、もしくは、除却して更地にすること
• 空き家であること（相続開始直前に被相続人以外に誰も住んでいないこと）
• 譲渡対価が１億円以下であること
• 相続開始から譲渡まで、事業の用、貸付の用に供されていないこと

などです。

空き家にせず、有効活用をご検討下さい！

相続した不動産が、都心ではなく地方の場合、相続人が転居して、そこに住み続けるケースは少ないと思います。

勤務先を変更してまで転居はしないでしょうし、ご両親の相続が開始される年代の方々は、既にマイホームを所有している方も少なくないと思います。

一方、相続した不動産を空き家にしていても、あまり良いことはありません。放火されたり、見知らぬ人が住み着いたりするケースもあります。

相続した不動産を放置するのであれば、ぜひ、空き家の3000万円特別控除の税制優遇を利用して、第三者へ譲渡をして頂き、有効活用をご検討下さい。

もし立地が悪かったり、建物が古かったりしていても、個々の有効活用方法を提案して、売却のお手伝いをしてくれる業者も増えています。

また、相続ならではの、共有名義のトラブルなどが生じた場合は、当方にお気軽にお問い合わせ下さい。

不動産ADR調停人
長縄隆二

防災の日は、皆様もご存じの通り、1923年9月１日に発生した関東大震災にちなみ、1960年に制定された日です。

当時は木造住宅が密集していたため、地震による倒壊被害より、火災被害の方が甚大な被害だったそうです。

火事になった場合の責任は誰にあるのか？

当たり前ですが、他人の所有物を壊したら弁償しなければなりません。

所有権をはじめとする財産権を侵害した者は、その損害を賠償をする責任があると民法では定められています。いわゆる損害賠償責任です。

しかし、火事の場合、焼失した隣接の家屋を賠償するとなると莫大な損害額となり、損害を賠償しなければならない責任があっても、金銭的に賠償ができないという結果になってしまいます。

失火責任法とは？

そこで、失火責任法という特別法（民法より優先する法律）があります。

失火責任法とは、

「重過失を除いた失火による他人への損害は賠償しなくてもよい」

という法律です。結局、加害者に責任を追及しても賠償できないのであれば、法律として意味がないので、失火に関しては、加害者に責任を追及せずに、各々で火事に備えましょうという法律です。(ただし、故意・重過失の場合は失火責任法の適用はありません。)

火災保険の保険金を算定する際に、お隣さんの家ではなく、ご自宅が算定基準になっていると思います。家財も、お隣さんのパソコンの被害ではなく、ご自宅のパソコンの被害に備えて加入しているはずです。

これは、お隣さんはお隣さんで火災保険に加入しなければならない事を意味しています。

大家さんへの賠償は対象外です

失火による損害賠償責任は負わないと記載しましたが例外があります。

それは、大家さんへの賠償です。

他人の財産に損害を与えた場合の賠償責任を失火責任法では想定しています。

しかし、大家さんへの賠償は、損害賠償責任ではなく、原状回復義務によるものです。

ややこしいのですが、火事による損害を賠償するのではなく、借りた時の状態に戻して返す義務があるという事です。

ですので、賃貸でお住いの方は、火災保険を大家さんの為に加入している事になります。

不動産を購入した方は、住宅ローンを借りる時に必ず火災保険に加入していると思いますし、賃貸でお住いの方は、不動産会社が損害保険会社の代理店なので、加入していると思います。未加入のケースはあまり考えられませんが、これを機にご確認下さい。

不動産ADR調停人
長縄隆二

これまで、相続した不動産の登記変更は任意で、罰則もありませんでした。

登記変更しないということは、登記簿上の所有者は、被相続人（故人）のままになっています。

実際に、その不動産に居住者がいれば、その居住者がおそらく所有者であろうと検討がつきますが

居住者がいない、空き家の場合が大変困るのです。

現在、空き家の数は、不動産全体の13％台(2018年)になっており、とても深刻な現状になっています。

空き家は火災の原因になったり、倒壊したり、不審者が住み着いたりと近隣の方々にとってはとても迷惑なものです。

いざ、裁判を起こそうとしても、登記上の所有者が他界しているため、真の所有者を特定するには、費用と時間を要してしまい、なかなか、先へ進まないのが現状です。

一方、相続人がその不動産を売却しようとしても、相続人全員の承諾が必要なため、曾祖父から登記が変更されていない場合でも、何人もの相続人を調べ上げ、その相続人から承諾をもらわないと売却できません。結果、空き家になってしまいます。

やはり、現所有者が明確にならないと誰もが困ったケースに陥ることがあるのです。

そこで、2024年施行予定で義務化になります。

相続開始を知り、相続人が所有権を取得した事を知ってから３年以内に所有権移転登記をしないといけません。

もし登記を怠ると...

• 10万円以下の過料の罰則があります。

2021年4月に改正されて、2024年施行予定の法律ではありますが、

施行日以前の登記に関しても遡及して適用されるので、ご注意下さい。

また、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例もありますので、併せてご検討下さい。

不動産ADR調停人
長縄隆二